于某与我（姓董）签订了一份房屋买卖合同，约定:于某将自己的一间沿街门面房出卖给我，价格为3万元。合同签订后，双方办理了房屋买卖合同的公证手续，我付给于某房款3万元。之后，因双方搬家等原因，相互失去联系，该房屋的产权变更登记手续未能按约定办理。当我找到于某，要求办理房屋产权过户手续时，于某却拒绝了，并以房屋没有办理产权过户手续为由，诉至法院，请求确认买卖合同无效，要求我返还房屋。我是否应返还该房屋？我该怎么办？

    陈大豪律师（13683803469）解答：

　你是否应返还该房屋，这涉及到房屋产权过户登记与买卖合同关系的问题。我国民法通则规定，依据买卖合同取得财产所有权的，所有权从财产交付时起转移。同时法律也规定，对于不动产的所有权转移，应根据城市房地产管理法第六十条规定:“房地产转让时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请变更登记。”由此可见，登记是房屋所有权转移的法定要件。

　　但于某并不能收回该房屋，根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第八十五条规定:“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行;如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”这进一步说明财产所有权的转移是履行买卖合同的方式，财产所有权没有如约办理变更登记手续，并不能导致买卖合同的无效，相反，由于一方没有履行财产所有权变更的义务还要承担违约责任。这一规定同样也适用于房屋买卖合同。

　　显然，房屋产权未办理变更登记手续并不必然导致买卖合同的无效。此外，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才能生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”据此，买卖合同只是进行房屋产权变更登记的证明文件，法律规定房屋买卖合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效，所以双方当事人签订的房屋买卖合同不以登记为有效要件。也就是说，未办理房屋变更手续只是不能转移房屋所有权，并不说明房屋买卖合同无效。

　　综上所述，由于没有办理产权变更登记手续，所以房屋所有权仍属于某本人，但这并不导致双方买卖合同的无效。依据合同，董某享有要求于某履行房屋产权变更登记、交付标的物的请求权，于某则有进行变更登记的义务。由于于某没有依约履行合同，已构成违约。所以，你不需要返还该房屋。你现在可以提起反诉，要求于某履行过户义务。